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政府帮助水下房主

周一政府推出了一项新的努力,如果你的欠款超过它的价值,那么就会加快耗费时间,往往令人沮丧的出售房屋的过程。

奥巴马政府将支付3,000美元用于支付完成此类销售的房主(称为卖空)的费用,或者同意将房产契约转交给贷方。 它专为那些陷入财务困境但不符合政府750亿美元抵押贷款修改计划资格的房主而设计。

业主仍将失去家园,但是取消抵押品赎回权的卖空或契约并不会损害借款人的信用评分,因为取消抵押品赎回权的时间也是如此。 对于贷方而言,房屋通常在卖空中获得的金额高于取消抵押品赎回权。 银行避免了昂贵的法律费用,清理费用以及取消抵押品赎回权的维护费用。

财政部房屋所有权保护办公室的政策主管Laurie Maggiano表示,“取消丧失抵押品赎回权是一种非常痛苦和令人尴尬的挫折。” 她说,通过卖空,“你的财务问题是你自己的问题,而不是社区对话。”

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房价下跌和失业导致许多卖家陷入这种境地。 例如,根据当地经纪公司Altera Real Estate所提供的数据,在加利福尼亚州奥兰治县,3月份的短期销售额占市场份额的26%,而去年同期为17%。 在明尼阿波利斯 - 圣保罗 根据明尼阿波利斯地区房地产经纪人协会的统计,保罗都市区自去年10月以来约占所有交易的12%,是短期销售额,高于去年同期的8%。

穆迪分析公司(Moody's Analytics)首席经济学家马克•赞迪(Mark Zandi)表示,扩大的激励措施将有助于加速卖空。 他预计,截至2012年底,全国有350,000名房主将使用该计划,这是他早先预测的两倍多。

对于拉斯维加斯的36岁的Brandee Chambers来说,卖空似乎是唯一的出路。 她在房地产繁荣期间遇到了麻烦,她在房子里冒了一笔高额贷款,用这笔钱在凤凰城买了两套投资房产。

她后来失去了这两个房产以取消抵押品赎回权,现在她正试图以209,000美元的价格卖掉她住的房子,但抵押贷款余额为35万美元。

钱伯斯拥有两家美发沙龙,她说她宁愿呆在家里,与她14岁的儿子住在一起。 但她没有帮助获得贷款帮助。 她说她已经辞职以缩减她的生活方式并出租公寓。

“我去年不得不接受很多,”她说。

但对于买家来说,卖空可能是一个很好的机会。

来自北加利福尼亚州的酿酒师,现年49岁的Marco Cappelli计划本月在内华达山脉的山麓地区买卖。 他和他的妻子为一项已被列入270,000美元的房产支付了214,000美元。 他们配对计划将其修好,安装热水浴缸并将其出租给度假者。

随着财政激励措施,新的政府计划再次发生了重大变化。 抵押贷款公司必须在房屋上市销​​售之前设定最低出价。 如果报价高于该报价,贷方必须接受。

这与目前的做法有很大的不同。 贷款人通常不计算他们在卖空时愿意接受多少钱,直到他们手头有报价,在批准销售之前造成长时间延迟。

美国银行负责卖空和止赎房产的执行官马特弗农表示,新计划“将为我们带来一定程度的效率,这是我们过去没有的。”

根据新流程,在短期销售中提交购房要约的买家应在两周内得到回复,而不是几个月。 如果按计划进行,那将是一个很大的进步。 全国各地的房地产经纪人都抱怨说,贷款人往往难以到达,有时只能通过电子邮件进行沟通,而且很少通过电子邮件进行沟通。

“你是屏幕上的400个房产之一,”加州丹维尔的房地产经纪人戴夫鲍尔说。

一些专门从事卖空的房地产经纪人是乐观的。 “这可能是第一个真正帮助拉斯维加斯的政府计划,”专门从事卖空交易的房地产经纪人史蒂夫·霍克斯说。 他说,拉斯维加斯的大多数借款人欠他们的抵押贷款的价值远高于他们的房产价值,他们无法获得贷款修改资格。

美国财政部去年11月概述了该计划,但在意识到许多房主需要更多现金搬出后,将原来的1,500美元的搬迁资金翻了一番。 这是因为房东通常需要大量存款来自那些在失去抵押贷款后信用记录变坏的人。

但是,有很多限制。 要符合资格,房屋必须是借款人的主要住所。 房主要么必须落后于他们的抵押贷款,要么濒临违约。

目前,该计划不适用于抵押贷款融资公司房利美和房地美所拥有或担保的抵押贷款,尽管两家政府控制的公司将很快效仿,财政部的Maggiano表示。